​周熔

8月2日，区委全会提出“大金沙”繁荣计划，为金沙街道推进老城更新、激发城区活力注入了强劲动力。接到“大金沙”繁荣这一命题后，金沙街道青年干部们重点围绕金游城、新瑞广场、上悦城等重点商圈开展调研，共走访调研商家店铺50余家，并与和了院子、文峰大世界商业负责人、金游城业委会等进行访谈。

金沙辖区内现有服务业中“批零住餐”占据总体服务业的82.5%，除去连锁品牌，如何推动传统服务业提档升级，是值得深思的问题。

经过深入调研，发现“第三空间”正是撬动老城商业升级的关键切口。所谓“第三空间”，就是区别于工作与居住的缓冲地带，供人休息、社交、读书等。例如，和了院子在提供茶歇、点心的同时，营造了浓厚的茶文化氛围和独特环境，为人们提供了放松交流的场所，这也是其在同质化茶饮行业中脱颖而出的重要原因。

基于此，设想在金游城内选址，以主题咖啡馆为载体，叠加高品质产品、优质服务与情绪价值，打造创新年轻消费场景。通过对发展“第三空间”经济的可行性研究，探索为金沙老城注入新动能的有效路径。

一、市场分析：双向驱动，差异化机遇凸显

首先，看看项目的市场基础。金沙老城区常住人口13.3万，其中20～40岁人群占比21%，2024年城镇居民人均可支配收入达6.76万元，消费潜力可观。从金游城商圈来看，日均人流量1.15万人次，周末及节假日更是攀升至1.4万人次，青年群体占比37%，且女性消费者对咖啡、轻食等业态偏好更高。不过，商圈人流分布不均，核心区域占70%，内街仅占30%，且内街存在环境不佳、业态缺乏特色等问题，这也为我们打造差异化“第三空间”提供了机遇。再看咖啡市场方面，辖区现有咖啡、茶饮店84家，同比增长17.6%，但多以连锁品牌为主，且功能单一。

本次调研采用网络问卷调查形式，共回收350份有效问卷。

调查显示，调查对象希望项目选址在老城区特色街巷（如金游城、朝阳路、大庆路梧桐道），或居民区集中地段以及商业综合体周边；主要关注交通便利性、周边人流量及周边配套（如超市、书店、影院等）。62.3%的受访者希望有51～100平方米的中等规模咖啡店，能兼顾私密性与互动性；风格上偏爱ins风、原木风及本土特色新中式风；产品需求覆盖现磨咖啡、特色饮品与轻食，51.9%的调查对象期待咖啡单价在16～25元；功能上，有休闲放松、基础办公支持和社交互动等需求的占比均超40%。这些数据清晰勾勒出了核心客群——19～40岁中青年及女性，他们消费能力稳定，对“咖啡+第三空间”的需求明确。

二、经营理念：三维发力，打造特色消费场景

在走访调研中，青年干部与和了院子负责人邱峰进行了一次详谈。作为南通市重点文旅项目，和了院子在线上、线下都小有名气，去年在金沙街道的推动下，随着“四季音乐会”“阅古沙·读未来”等系列活动的开展，“来小院坐一坐”一度成为当时热点。在与项目负责人的交谈中，我们发现，项目打造的成功与否与引流活动密切相关。在创建之初，和了院子从“破旧仓库”到“诗意院落”的改造过程，被实时分享到网络平台，首条推送就获得20万点击量。经过半年线上宣传，和了院子开业时就已经积累了大量关注度和较高知名度。

基于此，在金游城商圈打造主题咖啡店具有一定的发展前景，周边人流量大、具有一定的消费力，该片区现有咖啡店以连锁为主，项目具备差异化发展潜力。

我们确定了“优质产品、舒适环境、品质服务”的经营理念。结合金游城得天独厚的区位优势，将咖啡店依河而建，融入“运盐河”文化特色，设置露台、院落等空间；产品上精选新鲜咖啡豆，搭配甜品、简餐；服务上组建专业团队，联合骑行者驿站提供送货上门服务。通过举办观影、主题沙龙、DIY手工等活动，提升空间的社交属性与体验感。

三、盈利测算：收支平衡，全力打造行业标杆

在经营模式与盈利方面，我们进行了细致的测算。按日均销售150～225杯咖啡，客单价30元，叠加轻食与增值服务，在利好的情况下，预计月销售收入可达17.3万元，年销售收入力争突破207.6万元，达到餐饮业规上企业申报标准。成本方面，月均固定成本约2.48万元，变动成本约6.92万元，月均净利润7.9万元，初始投资38万元（装修+设备），正常经营下约5个月即可回本。即便面临客流量下降10%、原材料成本上涨10%等风险，项目仍具备较强的抗风险能力。

四、落地保障：验证先行，保障项目稳步推进

为确保项目稳妥落地，计划在金游城周边布点不少于3个咖啡智能自助设备，进行项目低成本验证。利用金游城现有的骑行者站点，在南山社区党群服务中心、中医院、大润发、金游城南广场等人群密集场所投放，测试产品接受度与消费水平，为项目落地提供进一步的数据支撑。

五、总结展望

在金游城商圈打造主题咖啡馆，不仅有扎实的人流与消费基础，更能填补区域内“咖啡+第三空间”的业态空白，通过差异化竞争激活商业内街活力。下一步，我们将优先选择沿河或老街改造场地，强化本土文化特色，前期通过线上分享改造过程低成本引流，快速建立品牌认知。同时，通过会员体系、套餐营销提升客单价，结合主题活动稳定客流，力争将项目打造成金沙老城焕新的标杆，为区域发展注入新活力。